原标题：中报观察 | “微利”滨江 来源：观点地产新媒体
观点地产网 过去一年房地产调控不断，从“三道红线”到“土地两集中”，再到杭州第二次集中供地率先提出的“竞品质”，为房地产企业发展带来极大的压力。
在5月14日滨江集团举行2020年度业绩网上说明会上，董事长戚金兴曾表示，在杭州集中土地出让中获取了5块土地，努力做到1%-2%的净利润水平。这话一出，吸引了各界对滨江集团以及房地产行业现状的关注。
作为杭州龙头房企，净利润只能做到1%-2%的滨江集团，8月26日晚间公布了2021年半年业绩。
中报显示，2021年上半年，滨江集团营业收入193.87亿元，同比增长88.09%；归母净利润12.67亿元，同比增长46.49%，净利率为6.54%；归母扣非净利润12.62亿元，同比增长73.90%。
上半年，滨江集团实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%，实现权益销售434.3亿元，同比增长63.8%，销售权益比例49.4%，较上年同期上升1个百分点。2021年销售目标为1500亿，已完成59%。
交付方面，滨江集团上半年共有7个新项目顺利交付，平湖万家花城迎来了全盘的圆满交付，下半年将有15个项目交付，全年交付总计容建面达285.64万平方米。
截至报告期末，滨江集团尚未结算的预收房款为817.8亿元，较年初增长12.35%，将为未来业绩提供充分保障。
杭城内外
毫无疑问，要保持千亿级的销售规模，自然需要积极且健康的扩储。
滨江在报告中提出，计划在2021年目标新增土地储备30幅以上，其中杭州拿地比例50%。
数据显示，滨江集团上半年新增土地储备项目21个，累计新增土地面积94万平方米，新增土储计容建筑面积234万平方米，新增土储货值权益比例55%。
与越秀地产的合作也初见成果，8月初消息传来，滨江集团将与越秀地产合作开发位于广州黄埔的越秀TOD·星航项目，这是滨江首次参与广州项目的开发。
与越秀的合作还在继续，余下两个会在广州和杭州哪个合作项目落地？
相较于艰难的外拓之旅，滨江对于环杭区域可谓是得心应手很多，在宁波、嘉兴、湖州、台州都有所收获，且在杭州大本营仅首次集中供地中就斩获5宗，拿地总价为96.4亿元。
集中供地外，滨江集团还在杭州拿下3宗地块，2宗位于淳安县青溪新版块相邻涉宅地，1宗联合体形式拿下商业用地，总成交价15.1亿元。
据了解，滨江目前杭州累计土地储备总占地面积341.94万平方米，总建筑面积802.56万平方米，剩余可开发建筑面积62.44万平方米；浙江省内（除杭州）总占地面积218.37万平方米，剩余可开发建筑面积100.878万平方米；浙江省外总占地面积56.30万平方米，剩余可开发建筑面积57.343万平方米。
事实上，滨江的杭州剩余可开发建筑面积正在告急，在过半的总占地面积中仅存62万平方米，对未来几年杭州市场份额是一个“隐忧”。
据统计，滨江集团上半年土地储备可售货值约2780亿元，其中，杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比16%，浙江省外占比17%。
对于区域布局的规划，滨江集团将“三省一市”（即浙江省、江苏省、广东省和上海市）作为战略发展要地，也明确提出了浙江省内杭州外25%、浙江省外25%的具体目标。
红线上下
“三道红线”这座大山下，不少企业选择放缓拿地来降低负债压力，拥有健康的财务状况才能扛过高压的调控政策。
财报披露，滨江集团有息负债规模461亿元，其中银行贷款占比73%，直接融资占比27%；扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%；现金短债比为1.62倍，三项监测指标持续保持“绿档”。
截止到2021年上半年末，滨江集团共获银行授信总额度791.1亿元，较上年末增加10.2%，授信额度已使用333.5亿元，剩余可用授信额度457.6亿元，占总额度的58%。
据观点指数统计，上半年房地产行业发行债券票面利率在2.54%-9.00%，平均利率4.62%，中位数4.25%。
滨江集团上半年发行的3个短期融资券利率为3.95%、4.07%和3.85%，以及7月和8月发行的6亿元和8.5亿元公司债，票面利率分别为3.96%和3.84%，低于上半年行业平均水平。另外，2个10亿元和9.1亿元中期票据则高于中位数。
近年来，滨江集团综合融资成本不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%；截至本报告期末，平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。
逐渐降低融资成本后，滨江集团将更具有竞争优势，也能给利润带来更好保障。
在房地产新常态下，滨江集团除了房地产主业保持干亿以上销售规模外，也在搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展版图。
截止报告期末，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约35万平方米，报告期内实现租金收入1.28亿元；投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值70.22亿元。
作者：佚名
