原标题：观点直击 | 杨剑：市场充满挑战 商票纳入监管对中梁影响不大（实录） 来源：观点地产新媒体
观点地产网 “今年上半年，随着中国房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强。”中梁控股董事长杨剑在中期业绩发布会上总结了地产人的上半年。
虽然政策不断收紧，房地产行业出现流动性紧张甚至债务违约的现象，但另一方面，行业发展危中有机。
这还是一个好时代，但也是一个多变的时代，杨剑的话语总是充斥着两面，在逆境中寻找希望，在优势中寻找不足，对中梁来说亦是如此。
规模曾经是致胜的法宝，但在这个时代似乎远远不够，中梁也在调整适应这个变化，“稳健”与“平衡”发展成为了杨剑口中的新目标。
据观点地产新媒体了解，中梁上半年完成合同销售950亿元，按年增长40%，完成2021年销售目标1800亿元的53%，平均去化率70%，回款率85%，销售均价为每平米12600元。
杨剑表示，对完成年度1800亿元的合约销售目标充满信心。
2021年上半年，中梁控股收入329.1亿元，同比增长38.5%；归母核心净利14.97亿元，同比增长14.5%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。
整体来看，中梁各项指标的增速都属于一个相对合理的区间，没有了过去埋头狂奔的几何式增长，也没有陷入退步的怪圈，中梁正不断褪去“黑马”的标签。
不依赖集中供地
今年上半年，中梁全口径买地总金额为408亿元，总货值1020亿元，共获取67宗土地，平均地价5100元/平方米，地货比约2.5。
今年年初，集中供地政策的出台改变了房企们过去的玩法，但本身并不在强一二线城市拿地的中梁，并不依赖这部分城市，受到的影响比起同体量的房企而言要小得多。
过去，中梁依靠低层级城市的牛市成功进入TOP20，但随着棚改和返乡置业的红利消逝，中梁也在主动转道二三线城市。
在上半年拿地中，二三线城市占比89%，中梁的发展逻辑也在发生改变，向更安全的城市靠拢，这部分城市保证了中梁的去化和周转。
集中供地城市在上半年拿地占比约为19%，虽然中梁正在向高层级城市改变，但在一些传统的房地产热门城市，中梁仍不会过多参与，所以也避开了部分冲击。
值得注意的是，中梁这批土地的平均溢价率大约在25%，这个数字处于行业中较高的位置，由于中梁快周转的追求，其在土地储备上的紧迫性还是相对别的房企更强。
拿地溢价的高与低随之影响的便是毛利率表现。在速度与利润之间，中梁过去一贯的选择都是以周转为重，所以公司毛利率一直也在20%左右徘徊，仍有一定的改善空间。上半年下降到了20.8%，预计全年将维持这个水平。
针对潜在可能的“第四条红线”拿地销售比，全年来看，中梁拿地销售比例会比40%更低一点，大概在30-35%之间。
中梁在尝试进一步拓展多元化投资，通过产城、商业、收购等形式增加土地储备，在多元化拿地方面实现25%的比例。执行董事及联席总裁何剑称，未来这部分的比例还有希望进一步得到提升。
在区域布局上，长三角占投资总额51%；其次为中西部占比18%；海峡西岸占比12%；环渤海占比10%；而珠三角占比9%，呈现了一个销售额和总土储分布大致相同的区域布局，长三角为主，中西部次之，剩余几个区域占比偏小。
截至年中，中梁全口径总土地储备约为6600万平方米（含已售的建筑面积），土储平均成本为人民币4400元/平方米。可售资源方面，总可售土储面积4180万平方米，总可售土储货值5000亿元。
从城市能级来看，中梁逐渐完成了全国化的布局和城市转型，未来可售货值中二三线城市占比89%。
新升任联席总裁的何剑表示，中梁整体投资方向从“扩张”转向“深耕”，中梁的投资布局不完全依赖集中供地，关注二线城市的同时注意都市圈内的三线城市，保证安全与利润。同时，中梁还留有部分资金到下半年进行投资。
另一方面，合作也是中梁破局的重要手段。何剑透露，公司全面提升与行业头部房企、地方龙头企业的合作。
当然，与之带来的便是少数股东权益分食公司利润的抉择。财务总监游思嘉表示，长三角房企合作度比起其他区域房企是比较多的，中梁现在权益比例是40：60左右，随着未来利润的结转，慢慢会提升到50:50左右，这也是大多数房企主流的趋势。
商票影响不大 继续降杠杆
相较于投资拿地上的转身，中梁在财务上做改变面临的困难显然更大，过去较为臃肿和复杂的债务结构虽然帮助了公司成长，但也带来了一定的副作用。
三条红线上，中梁保持了“黄档”，踩中了一条红线，剔除预收款项后的资产负债率下降到了79.3%，但距离监管要求的70%差距较大，仍需要一定的时间才能回绿，而中梁也没有给出一个具体的时间表。
目前，中梁合约负债的规模大约在1300亿元左右，而高周转对于中梁来说是一个必不可少的环节，所以这个负债规模对中梁来说稍显笨重。
从另外两项指标来看，净负债率从2020年年底的65.8%下降到56.1%，非受限现金短债比1.2倍，均有所优化。
截至上半年末，中梁有息负债546亿元，相对去年年底略有增长。在具体的债务结构中，中梁短债的比例虽有下降，但仍然偏高，占到了42%，而国内非银的比例也是有所下降，但仍占到25%。
“假设到年底或者明年年初有新的发债机会，我们会考虑。但是对我们来讲，不会形成一个风险。同时，我们也会密切观察其他大房企现在流动性问题的解决方案。”
目前，中梁融资成本也下降至8.3%。游思嘉表示，中梁在下半年和明年会做大量的减债务和稳债务的工作，进一步降杠杆。
首先，中梁会把境外364票据余额减低不少于2亿美元，中梁已经为下半年兑付准备好了自有资金。在未来12个月以内，对于境外364票据的存量，中梁会把它从现在到45%左右减低到25%。
目前，中梁的融资渠道主要为国内开发贷，国内非银行贷以及境外美元债，而在境内债券市场的渠道比较少。
关于近期大热的商票方面，在5月份的时候，上海中梁曾陷入一笔商票的兑付纠纷，随后进行了全额兑付。
游思嘉表示，中梁商票规模在业内来讲应该算是很少。
“去年年底，中梁的商票规模在6亿元左右，上半年已经下降到4亿元左右，我们的商票都是跟供应商相关，都是按时兑付的，今年之前有一些说法都是误传，我们的商票金额非常少。”
对于商票可能被纳入监管，游思嘉称，这对中梁的影响也不大，我们会按国家的要求来做。
从上述几组重要的财务数据不难看出，中梁也在努力一步步降杠杆，减少对于债务的依赖，虽然效果仍未太显著，但对于过去曾面临更大危机的中梁来说，只有一个选择“相信过程”。
杨剑表示，在“房住不炒”的总基调下，货币政策依然偏紧，预期下半年房地产市场仍然充满挑战。
以下为中梁控股2021年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：请问土地供应“两集中”新政策对中梁有什么影响？中梁在土地市场如何确保自身优势？下半年有什么样的拿地计划？
何剑：中梁致力全国布局，深耕都市圈，不依赖集中供地城市。上半年土地投资总额约人民币408亿元，共获取67土地项目，总建筑面积约为793.7万平方米。在上半年买地投资中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%，其他二线城市占比14%。其余的土地投资总额，三线城市占比55%，四线城市占比约11%。
中梁已经进入超过150个城市，有不少可投资的二三线城市，我们遵守严格的土地收购流程和标准，因此并无购入竞争激烈、成本过高的土地，不符合我们的投资标准。加大力度拓资多元化买地，透过产城、商业等增加优质土储，多元化买地占约25%，未来随着各大区深耕，产城勾地比例有望进一步提升。
现场提问：少数股东权益增加较快，中梁是否往后会继续维持与房企较多合作的趋势？未来第二批集中供地或限溢价15%等政策对公司有无影响？近期有龙头房企出现流动性问题，对公司的发债或融资可有影响？
游思嘉：关于少数股权的情况。我们本质上是以长三角为中心的房企，长三角买地的模式一般都是以招拍挂或者是收并购为主。长三角房企合作度比其他区域包括珠三角房企是比较多的，所以你会发现无论是少数股权权益或权益比基本上都能看出来。
少数股东权益的话，上市以来我们的股权融资还是做得比较少，现在比例是40和60左右，随着未利润的结转，我们慢慢会提升到五五左右，基本上我们看长三角房企趋势也应该是往五五方面发展，包括很大的房企也都在五五左右的一个趋势。
关于供地情况，集中供地现在涵盖的是22个城市，4个一线城市，18个二线城市，基本上在二季度都做了首轮供地。政策导向的话，第二批个别城市甚至很多城市这个政策可能会做一些微调。
我们对于集中供地的18个二线城市依赖度并不太高，而且集中供地因为限价，我们一般不一定会做并表的，未来的话我们也会观察政策的一些进展。
合理预期是，第二批集中供地对价格的竞争度以及限价的这个严谨度，预计到时竞争没有第一批这么激烈，当然还有待观察。我们现在有80%拿地的途径都是非集中供地的城市，所以对我们来讲的话，无论是风险还是利润受影响不算过大。
关于房企最近出现的一些流动性问题，我觉得首先国家政策导向还是很清楚的，就是希望房企降杠杆、稳负债。中梁的融资渠道主要是三个，是国内开发贷、国内非银行贷以及境外美元债，我们在境内债券市场的渠道是很少的。
在这种情况之下，应该短期之内预期境外发债市场应该不会太快重新开放，所以现在重新发债的窗口，我们觉得还是比较被动。在这个大环境之下，我们会安排下半年到期的美元债还款，用自身的现金流来做还款。随着半年持续还款，我们境外美元债的总量，应该会下降到一个非常成功的水平。
假设到年底或者明年年初有新的发债机会，我们会考虑。但是对中梁来讲，我们觉得不会形成一个风险。同时，我们也会密切观察其他大房企现在流动性问题的解决方案。
现场提问：最近行业不少地产公司裁员不断，还有不少公司裁员比例较大，中梁在优化人员和组织架构方面会怎么考虑？
陈红亮：今年中梁调整幅度不大，组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求，控编制、优结构双管齐下，以此提升人效，实现员工收入的增长。
控编制，减少外部招聘，充分挖掘内部人才资源，充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理，为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。控编过程中，中梁同步推出了内部“涌动计划”，就是让人才在组织内部流动起来。在精细化管理，明确职责权限之下，中梁始终强调内部员工的稳定性。
事实上，上半年中梁骨干加薪比例接近11%，远超同期行业其他企业。而2021年中梁整体薪酬包也增长了3.4%。中梁一直坚持符合中梁价值观、志同道合的人，愿意长远发展的，公司会给予足够的激励。
现场提问：中梁的商票规模是多少？商票会否纳入“三条红线”？
游思嘉：中梁现时商票规模很少，去年年底6亿元，上半年已下降为人民币4亿元，全部按时偿还。暂时没收到政府通知要纳入，就算计算，对“三条红线”的影响不大。
如果需要，我们会按照国家要求来做。
作者：佚名
