3月年报的“暴雷”，为禹洲集团（下称“禹洲”）未来的发展蒙上了一层阴影。过去的2020年禹洲刚刚迈过千亿关卡，压力之下，这张后千亿时代的首张成绩单被赋予更多的关注。
8月12日晚间，禹洲发布了2021年半年报，和半年报一同披露的还有修订后的去年中期业绩报。
修订后的2020年中期业绩大幅缩水，收入从140.06亿元调整为20.18亿元，毛利从32.76亿元，调整为0.46亿元，归属股东净利润从10.19亿元，调整为净亏损2.18亿元。
此前年报“暴雷”，禹洲称一是受疫情影响了项目开发进度，导致收入递延确认。二是公司将利润较高的住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面，但上述操作在年报的审核中未通过，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。
因此禹洲和安永的合作关系难免被外界关注。
董事局主席林龙安在沟通会上将业绩变动形容为“摔跤了”，他说“摔跤不可怕，摔跤了会更谨慎”。更谨慎的禹洲也和安永达成了共识，“从投资开始到项目交付使用，全程进行把关，避免以后任何确认收入的差距。”
去年中期业绩的“变脸”也助力了今年上半年禹洲业绩的同比涨幅。
上半年，禹洲合约销售额为527.14亿元，全年业绩目标完成率47.9%，第三方数据显示其对应权益销售额335.8亿元，权益比63.7%，对应销售面积2845342平方米，合约销售均价约为18526元/㎡。
具体来看，禹洲对长三角区域的业绩依赖依然在加深，今年上半年长三角区域实现销售额345.45亿，业绩贡献率为65%，较去年同期上升3%。海西经济区、环渤海区域和西南区域分别实现销售55亿、45亿和41亿，占比全集团10.44%、8.57%和7.7%。启动沪深双总部后，禹洲加快在大湾区的布局，上半年其在大湾区实现销售业绩28.9亿，同比增长近370%。
报告期内，禹洲收入120.08亿元，其中97.24%来自于物业销售，116.77亿的物业销售收入同比增长618%，半年报称这一变动主要是由于物业交付面积增加所致。期内毛利24.12亿元，净利润12.02亿元，归母净利润8.6亿元。虽然相较2020年大幅增长，但对比2019年来看，除了营收外，几项利润指标均在下滑。
上半年禹洲的利润增长中公允价值的变动扮演了不可或缺的角色。
上半年禹洲投资物业公允值收益为6.72亿，相较去年同期0.39亿增长超16倍，禹洲在半年报中称这一变动主要是由于位于深圳的投资性物业公允值增加，6.72亿的公允值收益占净利润的近56%。
去年受疫情影响项目开发进度和物业交付有所延期，同时由于部分城市调控导致项目售价低于预期，导致禹洲毛利率降至4.6%的低谷。今年上半年禹洲毛利率回升至20.09%，公司称毛利率增加主要由於在2021年上半年确认了上海、合肥、南京及厦门的盈利項目。
虽然毛利率相较去年有所提升，但禹洲依然没有扭转过往几年盈利能力下滑的趋势。2017年-2019年，其毛利率分别为35.4%、30.7%、26.2%。
去年中报业绩会上，禹洲管理层曾就毛利下行做出回应。彼时林龙安强调重视“利润导向”，首席财务官兼公司秘书邱于赓也给出了预期指引，其以从李嘉诚手中收购的成都南城都汇为例，预计2021、2022年该项目预计将为禹洲分别带来50亿元和80亿元的销售收入，项目毛利率达到40%，净利率15%。“随着收并购项目越来越多，禹州的毛利率至少会高于27%。” 如今来看，半年业绩表现距离管理层此前预期仍然存在一定差距。
禹洲的毛利率下行除了行业整体盈利空间收缩外，也离不开其此前激进扩张，高溢价拿地。
有券商研报指出，2015年以来，禹洲的拿地支出业内居高。2015-2019年间，禹洲新增土地金额占销售金额比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年，禹洲的拿地金额占销售金额比例已超过70%，高于行业平均水平。
今年以来调控不断加码，“三道红线”、集中供地、监管扩容、信贷收紧等政策叠加之下，禹洲一改激进，投资步伐开始收缩。
上半年，禹洲新增4幅地块，对应总建筑面积54.79万平方米，这一体量甚至未能进入行业前100名。去年同期其新增11幅地块，建筑面积136.92万平方米，半年新增地块数量和面积同比下滑63.6%和60%。
投拓端的谨慎也让禹洲的土储不增反减。截至2021年6月30日，禹洲的土储中总计可售建筑面积约为2200万平方米，相较去年底减少110万平方米。虽然拿地体量减少，但上半年禹洲新增土储平均楼面价为7847元，相较去年新增的平均楼面价11852元显著降低。新增土储的地货比也去年全年的1:1.43提升至1:2.36，新增地块利润空间有所上升。
克而瑞数据显示，上半年禹洲新增土地价值42亿元，以此计算其拿地销售比远低于监管要求。
虽然禹洲拿地销售比在阙值内，但经营性现金流却并不理想。上半年禹洲经营活动产生的现金流量净额为-59.19亿，其投资性现金流量净额为-88.37亿元，仅有融资性现金流为正，达到103.37亿元，主要由于上半年禹洲新增借款115亿元。
对照三道红线来看，上半年，禹洲在手现金及现金等价物约280.71亿元。净资产负债率为80.42%，较去年年末下降5.38个百分点；报告期内的平均融资成本为7.13%。其中一年内到期债务约为151.70亿元，现金短债比为1.85，较去年年末的1.83，有所上升；剔除预收款后的资产负债比率为73.98%，较去年年末下降3.94个百分点。“三道红线踩”中一条，处于“黄档”行列。
记者 孙婉秋
编辑 左宇
作者：佚名
